Des risques majeurs pèsent sur l'immobilier. La poursuite du changement climatique devrait impacter la valeur de certains biens, soumis à des inondations, mouvements de terrains et tempêtes plus fréquentes.
Aujourd'hui, la plupart de ces risques sont couverts et assurables. La valeur des biens dans les zones à risques ne subit pas une décote importante.
Mais si les aléas augmentent et que la mutualisation de certains risques devenait plus délicate, il est probable que les décotes seront plus importantes dans un futur proche.
Le risque submersion
La France, entre la métropole et les territoires d’outre-mer, compte environ 20 000 km de littoral dont 22 % sont soumis à un phénomène d’érosion. Plus précisément, 650 km de littoral sont en recul : la mer gagne du terrain sur la terre.
Aujourd’hui, le Cerema (Centre d’études et d’expertises sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement) estime que jusqu’à 50 000 logements littoraux pourraient être menacés d’ici 2100, soit une valeur d'environ de 8 milliards d’euros.
A ce jour, l'attrait pour le littoral reste plus fort que le risque de submersion, même pour des biens menacés à court terme.
Pour mémoire, le risque d’érosion du littoral étant "prévisible", il ne fait pas partie des risques assurables dans le cadre des catastrophes naturelles.
Le risque inondation
64 % des Français de métropole résidant dans des communes exposées aux risques d’inondation n’ont pas conscience d’être exposés à un risque.
L'assurance habitation couvre les dégâts si un arrêté de catastrophe naturelle est publié.
La décote des biens situés en zone inondable est de 10 à 15 % en moyenne.
Le risque inondation est le premier risque en France. Les zones inondables sont référencées dans les PPRIs - Plan de prévention des risques naturels d'inondation -. L'élaboration de plans de prévention des risques d'inondation est obligatoire depuis 1995. Mais en 2024, seulement 37 % des communes exposées à des crues disposent d'un plan approuvé.
Le risque retrait-gonflement des argiles
10,4 millions de maisons individuelles sont exposées fortement ou moyennement au retrait-gonflement des argiles. Cela représente 54 % de l’habitat individuel.
Les cartes permettent de répertorier les différents zonages en fonction de l'aléa. Mais ces cartes sont basées sur la connaissance historique des évènements RGA et pas forcément sur les zones argileuses.
Asymétrie d'information
En dépit de l'inflation de documents techniques obligatoires pour les biens immobiliers, la connaissance des risques naturels est imparfaite.
Il y a une asymétrie d'information entre les vendeurs et les acheteurs.
On peut également se demander si c’est le risque en lui-même qui affecte le prix et la valeur d’un bien ou si c’est l’information du risque ?
Dans la plupart des cas, c'est la révélation du risque qui génère la décote.
En 2023, les sinistres climatiques ont coûté 6,5 milliards d’euros aux assureurs français. Cette facture colossale témoigne d’un changement d’échelle inquiétant dans la fréquence et l’intensité des phénomènes météorologiques extrêmes.
Le risque climatique est sous-estimé
Le risque climatique est assez largement sous-estimé pour l’instant sur le marché immobilier, en France comme dans le reste du monde.
Certains investisseurs immobiliers ou promoteurs proposent de faire évoluer leurs bâtiments pour leur éviter “l’obsolescence climatique”, c'est-à-dire en adaptant les bâtiments pour se prémunir des effets du changement climatique.
Cette résilience pourrait alors prendre la forme d’une amélioration des moyens de protection contre les inondations ou les sécheresses.
S'adapter : quelles innovations ?
La maison flottante : de nombreux architectes et quelques constructeurs se spécialisent dans ces constructions flottantes qui prennent des formes de plus en plus contemporaines.
Dans ce domaine, les Pays Bas ont été les premiers à développer à grande échelle des solutions d’hébergements flottants.
La construction sur pilotis : cette technique est souvent utilisée dans les zones côtières, les zones inondables, les régions sujettes aux tremblements de terre, ou les régions où le sol est instable ou de mauvaise qualité.
Mieux connaître, anticiper, innover, les solutions existent.
Le risque climatique devrait être pris en compte dans les années à venir dans la valorisation des biens et il est donc essentiel de récupérer les simulations des évolutions de trait de côte et des zones inondables, même si cet exercice reste complexe en dépit des obligations légales de plus en plus astreignantes.
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