Comment interpréter la chute des sociétés immobilières germaniques ?
L'annonce de la suspension des dividendes de plusieurs compagnies immobilières allemandes fait chuter leurs valeurs boursières.
La hausse des taux d'intérêt et l'inflation élevée commencent à freiner le boom immobilier germanique.
D'un côté, le marché du logement reste robuste, avec une surévaluation faible et une demande importante de logements. Le gouvernement fédéral a abandonné son objectif de 400 000 nouveaux logements par an, alors que la fédération du bâtiment ZDB prévoit 245 000 logements en 2023.
De l'autre, plusieurs compagnies immobilières voient leur cours de bourse s'effondrer et/ou annoncent des suspensions de dividendes. C'est le cas d'Aroudtown, de Leg Immobilien et de Vonovia.
En période de contraction économique, la demande de bureaux et d'espaces commerciaux baisse et les investisseurs s'inquiètent sur la capacité des locataires à payer leurs loyers et à absorber l'augmentation des charges locatives. Le télétravail impacte également le taux de remplissage des bureaux.
Selon l'agence immobilière Savills, le taux moyen d'occupation des bureaux en Europe n’est plus que de 43 %, contre 70 à 75 % avant la pandémie. Les sociétés immobilières les plus endettées font l'objet de ventes importantes actuellement : Vonovia SE, Adler Group , Leg immobilien, Aroundtown.
Le marché de l'immobilier commercial montre des signes de faiblesse
Entre suspension des dividendes (LEG Immobilien, Aroundtown ou Grand City Properties) et chute des valeurs boursières, les indices avancés sont en contradiction avec la forte demande de logements résidentiels.
Les prix de l'immobilier sont attendus en baisse de 6 % pour 2023, après une période de 10 ans de hausse ininterrompue.
Les commercial mortgage-backed security (CMBS) européens vont être confrontés prochainement à un risque de refinancement important*.
La BCE va devoir faire un choix entre sauver le secteur bancaire français (et européen) ou continuer à détruire l’industrie allemande. Les prochaines décisions monétaires de la BCE risquent de se heurter à un véritable blocage des deux pays.
* D'après Moody's, en 2023, 6 milliards de CMBS, avec un rendement inférieur à 8 % vont devoir être refinancés.
