La corrélation entre les taux d'intérêt et les prix de l'immobilier est négative
Entre 2000 et 2008, les prix immobiliers ont augmenté de plus de 100%. En 2008, les prix de l'immobilier chutent de plus de 10% et récupèrent rapidement leur valeur dès 2011. Sur 25 ans les prix ont été multipliés par 4.
Au début des années 2000, les taux sont de 7% en moyenne pour un prêt sur 20 ans.
La crise financière de 2008 marque un coup d’arrêt brutal dans l’économie et les banques centrales ont décidé de baisser rapidement leurs taux d'intervention pour enrayer la crise des subprimes.
En 2011, les taux s’affichent aux alentours de 4,20% en moyenne sur 20 ans.
En 2017, les taux se stabilisent autour de 1,50% sur 15 ans et 1,75% sur 20 ans.
En 2023, les taux retrouvent le niveau des années 2011.
La corrélation négative se vérifie entre la baisse des taux et la hausse des prix de l'immobilier mais elle est moins marquée lors d'une hausse des taux.
Pour retrouver une corrélation négative, les prix devraient baisser d'environ 15%
Les experts de la Fnaim n'envisagent pas plus de 950 000 ventes en 2023, ce qui représente une baisse de 13% du volume des transactions.
Si le volume diminue, les prix vont mécaniquement diminuer mais pas en proportion de la hausse des taux. Sur le premier trimestre 2023, la baisse du volume des transactions est de 15% selon la Fnaim. La hausse des taux a été très rapide : les taux sont montés de 2 à 4% sur 20 ans en 1 an. Les prix baissent de moins de 5% actuellement.
Il faudrait une baisse de 15 à 20% du marché pour compenser la hausse des taux. Le marché immobilier a une inertie importante.
La baisse des prix devrait se matérialiser fin 2023 et début 2024.
Graphique permettant de visualiser la corrélation entre les taux en bleu et les indices moyens des prix.
Corrélation de -0.55 entre les deux séries
Capaluna, le 11 mai 2023.
